Le bail commercial est un élément incontournable de la vie économique. Il réglemente les rapports entre propriétaires et locataires de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. La durée du bail commercial est souvent fixée à 9 ans, avec la possibilité pour le locataire de donner congé tous les 3 ans (régime dit du « 3-6-9 »). Dans ce contexte, l’évaluation des loyers revêt une importance particulière pour les parties en cause. Cet article vous propose d’aborder les différentes étapes et méthodes d’évaluation des loyers dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9.
Première partie : Les principes généraux applicables à l’évaluation des loyers
Le bail commercial 3-6-9 est régi par plusieurs principes généraux qui encadrent l’évaluation des loyers. Tout d’abord, il est important de rappeler que le loyer initial (c’est-à-dire celui prévu lors de la conclusion du bail) est librement fixé par les parties contractantes. Néanmoins, cette liberté contractuelle est encadrée par certaines règles, notamment celles relatives aux baux dérogatoires (baux conclus pour une durée inférieure à 9 ans).
Ensuite, il convient de préciser que le loyer doit être révisé au terme de chaque période triennale (soit tous les 3 ans). Si aucune révision n’a été convenue entre les parties, le loyer est alors révisé à la demande de l’une d’entre elles. La révision triennale doit respecter certaines conditions : elle ne peut pas entraîner une augmentation du loyer supérieure à la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), selon le secteur d’activité concerné.
Deuxième partie : Les méthodes d’évaluation des loyers dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9
Plusieurs méthodes peuvent être utilisées pour évaluer un loyer dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9. Ces méthodes, souvent complémentaires, tiennent compte de différents critères et éléments qui influencent la valeur locative du bien.
1. La méthode par comparaison
La méthode par comparaison consiste à comparer le loyer du local concerné avec celui de locaux similaires situés dans la même zone géographique. Cette méthode permet de prendre en compte les spécificités du marché local et les éventuelles variations de prix entre différents quartiers ou zones commerciales. Pour cela, il est nécessaire de disposer d’informations fiables et actualisées sur les transactions locatives réalisées sur des biens similaires.
2. La méthode par capitalisation
La méthode par capitalisation consiste à déterminer la valeur locative du bien en fonction de son rendement potentiel. Pour cela, on calcule le loyer annuel que le propriétaire pourrait percevoir en louant le local à un taux de rendement déterminé. Ce taux de rendement est généralement compris entre 4% et 10%, en fonction des caractéristiques du bien et de son emplacement. La méthode par capitalisation permet de prendre en compte les perspectives de rentabilité du bien et d’ajuster le loyer en conséquence.
3. La méthode par actualisation
La méthode par actualisation consiste à déterminer la valeur locative du bien en fonction des flux financiers futurs qu’il est susceptible de générer. Pour cela, on établit un plan de financement prévisionnel sur la durée totale du bail et l’on actualise les flux financiers (loyers, charges, travaux…) pour obtenir une valeur actuelle nette (VAN) du bien. Cette méthode permet d’appréhender la valeur locative du bien sur l’ensemble de la durée du bail et d’en déduire un loyer ajusté aux perspectives économiques.
Troisième partie : Les recours possibles en cas de désaccord sur l’évaluation des loyers
En cas de désaccord entre les parties sur l’évaluation des loyers dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9, plusieurs recours sont possibles :
1. La médiation ou la conciliation
Avant d’envisager une procédure judiciaire, il est recommandé aux parties de tenter une médiation ou une conciliation. Ces modes alternatifs de résolution des conflits permettent de trouver un accord amiable, souvent plus rapide et moins coûteux qu’une action en justice. Un médiateur ou un conciliateur peut être désigné par les parties ou par le juge en cas de saisine du tribunal.
2. L’action en fixation judiciaire du loyer
Si la médiation ou la conciliation échoue, les parties peuvent engager une action en fixation judiciaire du loyer. Cette procédure permet au juge de déterminer le montant du loyer en tenant compte des éléments d’évaluation présentés par les parties et des usages locaux. Le juge peut également ordonner une expertise pour déterminer la valeur locative du bien.
En conclusion, l’évaluation des loyers dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9 est une étape cruciale pour les propriétaires et les locataires. Les différentes méthodes d’évaluation permettent d’appréhender la valeur locative du bien sous différents angles et de prendre en compte les spécificités du marché local. En cas de désaccord, il est important de privilégier une résolution amiable avant d’envisager une action en justice.