Encadrement du loyer : comment est pris en compte la date de construction du logement ?

L’encadrement du loyer est une mesure réglementaire visant à contrôler les prix des locations dans certaines zones tendues. La date de construction du logement est un critère essentiel pour déterminer le montant maximum du loyer applicable. Dans cet article, nous vous expliquons comment cette donnée est prise en compte et quelles sont les conséquences pour les propriétaires et les locataires.

Le contexte de l’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers a été instauré par la loi ALUR en 2014 et renforcé par la loi ELAN en 2018, avec pour objectif principal de limiter la hausse des loyers dans les zones où la demande locative est forte et l’offre insuffisante. Cette mesure concerne principalement les grandes agglomérations et leurs environs, comme Paris, Lille ou encore Lyon.

L’encadrement des loyers consiste à fixer un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés en euros par mètre carré de surface habitable, pour chaque catégorie de logements (studio, deux pièces, trois pièces, etc.) et par quartier. Ces montants sont révisés annuellement par les préfets.

L’importance de la date de construction du logement

La date de construction du logement est un élément clé pour déterminer le loyer applicable, car elle permet de prendre en compte la qualité et le confort du bien. En effet, les logements récents sont généralement mieux isolés, plus économes en énergie et répondent à des normes de sécurité plus strictes que les anciens.

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Ainsi, lorsqu’un bailleur souhaite mettre en location un logement dans une zone soumise à l’encadrement des loyers, il doit tenir compte de la date de construction du bien pour fixer le montant du loyer. Plus précisément, il doit se référer au décret n° 2013-392 qui classe les logements selon leur année d’achèvement, c’est-à-dire l’année où ils ont été achevés après travaux ou construction.

Le décret distingue ainsi quatre classes :

  • Classe 1 : logements achevés avant le 1er janvier 1946
  • Classe 2 : logements achevés entre le 1er janvier 1946 et le 31 décembre 1970
  • Classe 3 : logements achevés entre le 1er janvier 1971 et le 31 décembre 1990
  • Classe 4 : logements achevés après le 1er janvier 1991

L’impact sur la fixation du loyer

Pour fixer le montant du loyer dans une zone soumise à l’encadrement des loyers, le bailleur doit prendre en compte la surface habitable du logement, la localisation, le type de location (vide ou meublée), la catégorie de logement, ainsi que la classe d’année d’achèvement.

Le loyer de référence applicable est alors déterminé par les préfets sur la base des données fournies par les observatoires locaux des loyers. Il s’agit d’un montant médian, c’est-à-dire que 50 % des logements loués dans la même zone et répondant aux mêmes critères ont un loyer inférieur et 50 % un loyer supérieur.

Le bailleur peut ensuite fixer un loyer inférieur ou égal au loyer de référence majoré, qui correspond au loyer de référence augmenté de 20 %. Toutefois, si le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort (terrasse, jardin privatif, vue exceptionnelle…), il peut être autorisé à appliquer un complément de loyer, dans la limite d’un montant raisonnable.

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Les conséquences pour les propriétaires et les locataires

Pour les propriétaires, l’encadrement des loyers implique une certaine rigueur dans la fixation du montant du loyer, sous peine de sanctions. En effet, en cas de non-respect des plafonds imposés, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dans un délai de trois mois après la signature du bail. Si aucun accord n’est trouvé, le juge peut être saisi pour réduire le loyer et ordonner le remboursement des sommes trop perçues.

Pour les locataires, cette mesure offre une meilleure lisibilité des prix et permet de lutter contre les loyers excessifs. Ils peuvent vérifier le respect des plafonds à l’aide des simulateurs en ligne et consulter les observatoires locaux des loyers.

En conclusion, l’encadrement du loyer est une mesure qui vise à réguler les prix des locations dans certaines zones tendues. La date de construction du logement est un critère fondamental pour déterminer le montant maximum du loyer applicable, en fonction de la qualité et du confort du bien. Propriétaires et locataires doivent donc être attentifs à cette donnée pour fixer ou vérifier le respect des plafonds imposés.